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2018-11-16 02:38 来源:企业家在线

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中国楼市真的会掉头向下?房价涨跌成谜

     2016年进入8月,中国楼市是涨是跌,似乎成为更加难解的谜团。
 
    一方面房地产投资、销售、房价等核心数据在达到峰顶后,出现连月回落的态势;另一方面,各地政策陆续收紧,房地产税声声逼近,楼市似乎已经进入疯狂倒计时。
    国内楼市真会掉头向下?
 
    自1998年以来,国内楼市一路高歌猛进,尽管有短期的回调和下降,但之后十有八九是以报复性反弹为结局。十几年以前就有专家在大声呼吁高房价风险,但政府各种调控手段祭出后,不但没让房价下降,反而越调越涨。唱空楼市的评论人士从来未能实现预言。
 
    这是否意味着今后的楼市还会持续上涨呢?回答这个问题,还得明了本轮房价为何上涨。
 
    知名经济学家吴敬琏认为,目前房价过高,最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币,而人们又不愿从事实业,就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港,造成房价高涨。
 
    全联房地产商会创会会长聂梅生也发现,无论是企业还是个人,都在持币观望,“唯一觉得还能够放心的,只有买房子。”
 
    天价“地王”密集 后续隐患涌现
 
    在当前货币超发的现状下,许多企业甚至将土地作为“硬通货”,这也解释了为何一二线土地市场上天价“地王”密集出现,但仍然吸引众多企业争相竞逐。
 
    今年是有史以来高价“地王”拍出最为集中的时期。据统计,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗,其中109宗溢价率超过100%,167宗溢价率超过50%。
 
    如果土地是面粉,房子是面包,那么流动性可以说是和面的水。今年,和面之水大量涌入一二线楼市无疑起到了推升面包价格的作用,面粉也变得供不应求。
 
    后续还有一系列隐患,比如部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”,并且期望房价上涨从而解套,但地价虚高,势必加大后续偿债压力,甚至可能造成“击鼓传花”式的风险传导效应。
 
    越来越多开发商坦言,现在一二线城市地价太高,企业陷入是否拿地的两难。不拿地没有项目开发,企业无法生存,但拿地就是一场赌博,一旦决策失误可能也会让企业陷入困境。
 
    楼市走向:多个声音观点不同
 
    面对当前的市场形势,不同的声音传达出截然不同的观点。
 
    一些人认为,中国楼市下半场并不乐观,而且风险越来越大。房价、地价的持续上涨只是让泡沫累积越来越快,一旦泡沫破裂,则会引起十分可怕的后果。
 
    不过也有专家认为,目前楼市处在一个短周期的回落阶段,这个阶段会持续一年半左右,楼市会持续降温,销售也会出现负增长。但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,降温过后,房地产市场又会如“不倒翁”一般出现反弹回涨的情形。
 
    除了供求关系之外,国内楼市还极大地受到政策影响。政府要“稳增长”,那么房地产这栋大楼不能倒。如此不难看出,一旦房地产开发投资再次跌入谷底,那么政策的宽松和鼓励可能卷土重来。但房价过快上涨的地方则可能同时出台降温政策,掐灭泡沫生成的苗头。处于争议中的房产税也有可能被视为降温退烧的利器,在一二线楼市率先推出。
 
    中国城市“地王潮”未退
 
    尽管近月来楼市销售、投资双双放缓,但中国多地土地市场依然热度不减。
 
    8月上半月,武汉、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢价率超过100%的高价地(单块地总价高于10亿元人民币)。
 
    前7个月,全国总价超过10亿元人民币的地块(住宅和商业类)多达257宗,其中,溢价率超过100%的“地王”合计128宗。加入8月上半月的数据后,今年以来,中国已有近140块高价地溢价率超过100%。
 
    另一家研究机构的数据反映出类似的趋势。数据中心统计,截至7月份,包括北京、上海、广州、深圳在内的四大一线城市已连续3个月住宅用地平均溢价率超过100%(过去几年,宅地平均溢价率不足50%)。其中7月份,一线城市住宅用地成交楼面均价为每平方米30330元,再创新高。
 
    北上广深等一线城市,经过了逾20年的高速投资开发建设,城市可供开发建设的新增用地数量越来越少,土地供应量逐步回落。2016年上半年一线城市的住宅用地成交数量仅50宗,是2010年至今最少的半年。但土地成交价格却持续上涨。
 
    即便地少,但是为了远离三四线城市库存高的风险,更多的开发企业还是选择重返一线城市,在“僧多粥少”的情况下,使得一线城市每块土地的竞夺都异常激烈,尤其是优质宅地,自然成为各大开发企业竞夺的焦点,高溢价自然也成为楼市常态。
 
    这种“房价高、土地价更高”的狂热还在向周边蔓延。南京、厦门、合肥等核心二线楼市接棒“一线”成为房价上涨的“领头羊”,而土地市场的热度也随之传导。
 
    在前期一线城市以及南京、苏州等核心二线城市之外,“地王潮”开始向其他城市蔓延。近期,天津、武汉、郑州、杭州、成都等均出现了一波“地王”扎堆的情况。
 
    地王究竟有多贵?专家还给出了一个更为形象的对比。据其统计,截至上周,有306家A股上市公司发布半年报,其合计总利润为510.16亿元。而这300多家公司半年的利润总和仅够买下今年前7个月土地市场上成交总价最贵的4块地。


 文章来源于:中国新闻网

 
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